Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se može overiti isključivo u Srbiji kod nadležnog javnog beležnika. Punomoćje kojim se ovlašćuje drugo lice da zaključi Ugovor o prometu nepokretnosti u Republici Srbiji se može potpisati i overiti u diplomatsko-konzularnom predstavništvu.

Javni beležnici dobijaju ovlašćenje da proveravaju, sastavljaju i overavaju isprave o pravnim poslovima prilikom prometa nekretnina. Prilikom razmatranja Ugovora o kupoprodaju nepokretnosti, javni beležnik je tu da uveri u tačnost podataka, sadržinu uskladi sa vašom voljom i upozna vas sa sadržinom isprave.

Svojeručnim potpisom na svakoj od strana Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti dajete saglasnost, a svojim potpisom i pečatom notar obezbeđuje autentičnost, potpunost i punovažnost isprave .

U procesu zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika se overavaju:

1. Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti (opciono);
2. Punomoćje (opciono);
3. Založna izjava (opciono);
4. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (obavezno);
5. Potvrda o isplati kupoprodajne cene sa clausulom intabulandi (obavezno).

Lični dokumenti koji su potrebni da se overe prilikom zaključivanja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su:

• za državljane Srbije –  važeća lična karta ili važeći pasoš (od 01.09.2014. važeća vozačka dozvola ili vojna knjižica);
• za strance isključivo pasoš,
• za pravna lica original rešenja ili izvoda iz APR i jedan primerak u fotokopiji naznačenog  rešenja ili izvoda iz APR koje zadržava overitelj.

Pre zaključivanja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (stan, kuća, plac, poslovni prostor) neophodno je da kupac detaljno izvrši proveru dokumentacije o vlasništvu nepokretnosti i proveru stanja nepokretnosti.

Polazi se prvo od pitanja kako je prodavac stekao nepokretnost jer ako nepokretnost nije upisana u Katastar Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je jedini formalni dokaz da je kupac postao vlasnik.

Dakle, proverom dokumentacije pre zaključenja Ugovora o nepokretnosti proverava se da li je nepokretnost upisana u Katastru ili ne, da li su podaci o nepokretnosti upisani u Katastru identični sa podacima iz njene dokumentacije, da li je lice koje želi da vam proda nepokretnost upisano kao njen vlasnik, da li je na nepokretnosti upisan neki teret (hipoteka, pravo korišćenja, pravo prolaza ili neko drugo pravo) ili zabrana. Takođe, jako je bitno da kupac pre zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti izvrši uvid da li je nepokretnost podobna za koriščenje i useljenje.

Često se prilikom zaključenja Ugovora o kupoprodaji čuje zaštita od evikcije što znači da prodavac odgovara ako na prodatoj nepokretnosti postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, te kad treće lice polaže neko pravo na tu nepokretnost, kupac je dužan obavestiti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato. Zaštita od evikcije propisana Zakonom o obligacionim odnosima i primenjuje se u svakom slučaju.

Dakle, Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti obavezuje se prodavac da prenese na kupca pravo svojine na prodatu nepokretnost i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme je.

Na samom početku Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti navode se imena i lični podaci ugovarača, tako da čitajući ga odmah znamo ko je kupac, a ko prodavac nepokretnosti. Slede važni podaci o tome da li je prodavac knjižni vlasnik i oni koji se odnose na samu nepokretnost, opisujući nam detaljno šta se prodaje (kuća, stan, garaža..). Saznajemo površinu, strukturu, sprat, adresu, katastarsku parcelu, broj lista nepokretnosti. U nastavku, upoznajemo se načinom na koji je prodavac stekao nekretninu koju prodaje i sa iznosom ukupne kupoprodajne cene.

Prema Zakonu o deviznom poslovanju kupoprodajna cena nepokretnosti može biti izražena u evrima.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda. Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo. Javni beležnik će Ugovoru dodati – Klauzulu o potvrđivanju isprave i tek tada Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti ima snagu javne isprave!

Javni beležnik nakon što iznese osnovne podatke o sebi beleži datum i vreme potvrđivanja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Nakon toga se navode podaci klijenata i jako je bitno da potvrde da su pročitali, razumeli i da su u prisustvu javnog beležnika potpisali Ugovor o kupoprodaji napokretnosti.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u skladu sa službenom upotrebom jezika i pisma, da nije ispravljan, brisan, pocepan, oštećen.. Utvrđuje se da li stranke govore srpski jezik, da li su pismene i sposobne da pročitaju i potpišu izjavu. Ukoliko se ispostavi da je kupac inostrano lice tj. overava se njegov potpis, neophodno je prisustvo sudskog tumača kao i da Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti bude prilagođen maternjem jeziku kupca i njegovim jezičkim normama.

Sudski tumači su specijalizovani za prevode ugovora svih vrsta između ostalog i za Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Sudski tumači su tu kako bi dali potvrdu tj. overu da je prevod Ugovora o kupoprodaji nepokretosti ekivalentan originalnom dokumentu.

Oni su tu da ne bi dolazilo do zabuna i da bi sve strane zaključenja Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti raspolagale sa tačnim i preciznim informacijama.

Dakle, još jednom, kupoprodaja nepokretnosti je pravni posao koji je regulisan Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti čija forma i sadržina su propisani Zakonom o obligacionim odnosima i Zakonom o prometu nepokretnosti.